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Dal Colosseo alla Reggia di Caserta, dalle vecchie caserme, alle miniere - ormai abbandonate - dell’Isola d’Elba, da Palazzo Chigi al Quirinale. Il portafoglio immobiliare dello Stato italiano ammonta a 78 miliardi di euro, dice la stima aggiornata a maggio del 2009 che il direttore dell’Agenzia del Demanio Maurizio Prato ha consegnato di recente alla commissione Finanze del Senato. Negli ultimi anni l’Agenzia, subentrata nel 2001 al Dipartimento del territorio del Ministero delle Finanza, ha lavorato al censimento di questo immenso patrimonio, oltre 30 mila tra terreni e immobili. Nel frattempo è partito un piano per «valorizzare» 11.500 di questi. Valgono complessivamente 4,7 miliardi di euro, l’Agenzia ha diversi strumenti per farli rendere: le vendite, le permute e, appunto, le «valorizzazioni».

Gli altri beni non si toccano: ci sono gli immobili di uso governativo, come il Quirinale e Palazzo Montecitorio e quelli che appartengono al patrimonio artistico del Paese, come il Colosseo o la Reggia di Caserta. Il piano vendite prosegue a pieno ritmo (10 milioni di euro incassati ad aprile scorso), 40 milioni di euro la base d’asta di quelli messi all’incanto a giugno. La «valorizzazione» - meccanismo introdotto con la Finanziaria 2007 - è partita da circa un anno. Si tratta di concessioni che durano da un minimo di 19 ad un massimo di 50 anni fatte a investitori privati. Questi ultimi si impegnano a riqualificare gli edifici, in molti casi non più utilizzati, per destinarli ad altri scopi: culturali, commerciali, turistici. Nell’elenco di sono palazzi, terreni, torri, fari, edifici militari che hanno un valore commerciale alto ma richiedono una ristrutturazione completa. Al Senato Prato si è soffermato soprattutto sulla valorizzazione del demanio marittimo, che - essendo gestibile interamente dalle regioni - può rappresentare «la prima occasione del federalismo».

Una villa nel Fiorentino
Intanto, già un anno fa si è concluso l’iter per l’aggiudicazione della concessione di Villa Tolomei, una vecchia dimora di grande pregio storico e artistico sulle colline di Marignolle nei pressi di Firenze. Ricca di affreschi, stucchi e sculture che risalgono alla fine del ‘700, è stata data in affitto a un gruppo di imprese (Isotel, Exen e Sogea). Per affittarla hanno offerto il doppio del canone stabilito come base d’asta. Il progetto presentato per riqualificare la villa trasformerà in un grande albergo di lusso i sette differenti edifici di Villa Tolomei, per un totale di 3.500 mq interni circondati da 17 ettari di parco: 40 camere, ristorante, centro benessere. Naturalmente il progetto prevede il rifacimento totale degli impianti per minimizzare il consumo energetico.

Dopo l’esercito
Gli ex immobili della Difesa sono in tutto circa quattrocento. A partire dal 2007 sono stati siglati i primi protocolli d’intesa con i Comuni italiani per il loro recupero e riconversione. Per esempio il Comune di Torino è riuscito a recuperare le risorse finanziarie necessarie per l’acquisto della Cavallerizza Reale, che ora verrà recuperata e quindi restituita alla città. Per questo tipo di immobili si è aperta una nuova procedura: la Difesa potrà operare su alcune caserme autonomamente, valorizzandole con accordi sul territorio per vendite dirette. E qui si torna all’occasione di «federalismo» citata da Prato durante la sua relazione sull’attività dell’Agenzia.

Gli enti locali
Altro strumento nato dalla Finanziaria 2007 sono i Programmi Unitari di Valorizzazione (PUV), studiati pianificare la riqualificazione di patrimoni immobiliari pubblici situati nello stesso territorio, razionalizzando tutti gli interventi in progetti di ampio respiro. Ai Puv possono aderire enti locali, quali la Regione e la Provincia, o enti pubblici come le Camere di Commercio e le aziende sanitarie, che possono a loro volta mettere a disposizione immobili di loro proprietà. Una volta valutate e approvate le nuove destinazioni d’uso stabilite dagli enti locali, l’Agenzia del Demanio provvede a preparare bandi di gara per i privati e si occuperà anche delle verifiche necessarie nelle diverse fasi degli interventi di ristrutturazione e riqualificazione.

Vista mare
Il prossimo appuntamento per gli investitori sarà la nuova vendita pubblica indetta dall’Agenzia per l’area di Vigneria all’isola d’Elba, una miniera abbandonata nel Comune di Rio Marina. Il lotto che andrà all’asta è composto da terreni, fabbricati civili e industriali e strade, con una superficie totale di circa 6 ettari, proprio di fronte al mare. La destinazione d’uso è già stata decisa, e trattandosi di un terreno che si affaccia sulla costa orientale dell’isola d’Elba, non è stato difficile trovarla. Anche qui nascerà una grande struttura turistica: la cubatura realizzabile è di circa 45.700 metri. L’acquirente dovrà recuperare l’ex-miniera sia dal punto di vista ambientale che da quello dell’economia locale. Con l’albergo bisognerà realizzare anche servizi culturali e sportivi che per Rio Marina: anche gli abitanti del comune avranno da guadagnarci. Il prezzo a base d’asta è stato fissato 8,88 milioni di euro, cifra ridotta rispetto agli 11 milioni richiesti nella precedente asta andata deserta. Sembrava una cifra ragionevole, ma anche per lo Stato banditore è tempo di crisi.

Autore: Stefano Cosenz

Fonte: La Stampa

Paolo Buzzetti, presentando i dati elaborati dall’Osservatorio congiunturale sull’industria delle costruzioni, sottolinea come, a differenza di altri Paesi, come Spagna e Irlanda, dove gli investimenti in abitazioni, dal 1998 al 2007, sono aumentati di oltre il 90%, superando la domanda reale interna, nel nostro Paese, la crescita, nello stesso periodo, sia avvenuta in modo più contenuto (+34%), «lasciando il fabbisogno abitativo italiano ancora lontano dall’essere soddisfatto».
Una situazione, prosegue Buzzetti, che, peraltro, è destinata a peggiorare, già da quest’anno, considerato come, dopo novi anni consecutivi di crescita, per la prima volta il settore stia assistendo a un periodo di difficoltà, con una riduzione dei livelli produttivi pari all’1,1%, che aumenteranno, nel 2009, dove le previsioni già parlano di un calo di investimenti in costruzioni pari all’1,5 per cento. I comparti più in difficoltà sono (e saranno) la nuova edilizia abitativa (-2,8% nel 2008 e -3% nel 2009) e le opere pubbliche (-3,7% nel 2008 e -4,7% nell’anno successivo). «Si sta aprendo - dice Buzzetti - una fase che, senza giri di parole, possiamo definire di recessione».

Fondamentale, quindi, aiutare il settore, in primo luogo, non togliendo liquidità alle imprese. Politica che, purtroppo, sottolinea Buzzetti, non sta avvenendo. Anzi. «I rischi di una stretta creditizia - dice - che l’Ance aveva sottolineato già un anno fa, si sono purtroppo avverati, sia sotto forma di minori prestiti erogati, che di un sensibile aumento dei tassi praticati dalle banche». Basti pensare, prosegue, al costo del denaro per i prestiti a tasso fisso per l’acquisto di immobili da parte delle famiglie, più alto di circa un punto percentuale rispetto alla media dell’area euro. Parla di «situazione anomala» Buzzetti, che sta comportando problemi alle imprese sane, ma, soprattutto, «gravi risvolti sociali», dal momento che, spiega, l’impennata dei tassi «influisce direttamente sulla capacità d’indebitamento delle famiglie e rischia, anche, di avere pesanti ripercussioni sulla sostenibilità delle rate di mutuo». Per Buzzetti «dopo gli interventi pubblici di aiuto alle banche, è necessario, ora, un abbassamento del costo del denaro».

Buzzetti promuove, invece, il piano casa del Governo «a patto - osserva - che non si esaurisca nell’offerta di nuove abitazioni per le fasce più deboli della popolazione, ma rappresenti l’occasione per il rinnovamenti di interi pezzi di città». Un piano, peraltro, che potrebbe essere a costo zero per lo Stato, se solo il fondo già previsto presso la Cassa depositi e prestiti «potesse rappresentare la garanzia per il finanziamento delle iniziative promosse dalle imprese». Critiche, poi, al taglio di investimenti del 14,2%, nel 2009, destinati a nuove infrastrutture, mentre disco verde a un’approvazione rapida del decreto legge contro il caro prezzi dei materiali e garanzia di continuità nei pagamenti delle opere pubbliche in corso. Tra le richieste, infine, per superare velocemente e col minor danno possibile l’attuale situazione di crisi del settore delle costruzioni, da segnalare, nuovi incentivi fiscali per gli immobili destinati all’affitto e ripristino dell’Iva sull’invenduto oltre i 4 anni previsti. Boccate d’ossigeno per l’intero comparto edilizio, che, conclude Buzzetti, «rappresenta pur sempre il motore fondamentale per la nostra economia».